PATRIMOINE

Investissement commercial

Paref investit dans des immeubles de bureaux en région parisienne ou en province, offrant une bonne visibilité en terme de durée des baux et de qualité des locataires.

EXERCICE 2009

PAREF n'a pas réalisé d'acquisition ni de cession en 2009. Le patrimoine immobilier s'est toutefois accru de fait de la construction d'un immeuble de bureaux et locaux d'activité de 2.680 m² sur un terrain situé à Vitry, rue Julian Grimau, acquis en 2001 et disposant d'une réserve foncière.

Démarré en avril 2009, l'immeuble a été livré en janvier 2010 pour un prix de revient de 2,2 M€. Il est loué à La Poste par bail ferme de 6 ans avec un loyer de 356 K€, comprenant un surloyer pendant les 6 premières années de 50 K€. Il a été estimé 2,96 M€ par l'expert immobilier.

Un projet d'apport de 8 petits immeubles à la SCPI Interpierre est en cours d'étude. Il est destiné à donner à cette SCPI la taille critique requise pour qu'elle puisse poursuivre un développement autonome.

Immeubles de placement

Immeubles à Cauffry (60).
Acquis en décembre 2006 pour 2,75 M€, avec un prêt du Crédit Agricole (dans le cadre d'un portefeuille comprenant également les Ulis) cet entrepôt de 10.800 m² est loué à Senior pour 332 K€/an. Il a été évalué 3 M€ par Foncier Expertise à fin 2009 (contre 3,18 M€ à la fin de 2008).

Immeubles rue de Rivoli et rue du Roule, Paris 1er.
Acquis en avril 2006 pour 9 M€, avec un crédit du CFF de 7 M€, ces 2 immeubles mixtes bureaux, commerces, appartements, totalisant 1.887 m², sont loués à divers locataires pour 584 K€/an. Ils ont été évalués 11,5 M€ par Foncier Expertise à fin 2009 (contre 9,7 M€ à la fin de 2008).

Immeuble rue Berger, Paris 1er.
Cet ensemble de bureaux et salles de formation, d'une surface de 2.086 m², situé à l'extrémité Ouest du Forum des Halles à Paris, a été acquis en décembre 2005 au prix de 11,2 M€ avec un crédit de Calyon de 9,5 M€. Il est loué à France Télécom par bail commercial de 9 ans à échéance de septembre 2012. Le loyer s'élève à 1.175 K€/an. Le bien a été évalué 11,5 M€ fin 2009 (contre 11 M€ en 2008). Le site est concerné par les travaux d'aménagement du Forum des Halles, dont il pourrait bénéficier.

Immeuble rue Foch et Saint-Just, Melun Vaux le Pénil (77).
Il s'agit de deux immeubles à usage d'activité et de bureaux d'accompagnements développant au total 16.489 m² dans la zone d'activité de Vaux-le-Pénil. Ils sont loués par des baux fermes de 9 ans à échéance d'avril 2016 pour un loyer annuel actuel de 607 K€. Ils ont été acquis en avril 2007 moyennant un prix de 4,8 M€, financé par un prêt du Crédit Agricole de la Brie de 3,7 M€. Ils ont été expertisés par Foncier Expertise pour une valeur de 5 M€ fin 2009, contre 5,5 M€ en 2008.


Immeuble boulevard de Beaubourg, Croissy-Beaubourg (77).
Cet immeuble, acquis par cession de crédit-bail dans le cadre d'une externalisation, développe une surface de 11.127 m² à usage de logistique avec bureaux d'accompagnements. Il est occupé par Original VD dans le cadre d'un bail 6/9 ans à échéance d'avril 2016, moyennant un loyer annuel actuel de 863 K€. Il a été acquis pour 9 M€ et a été expertisé par Foncier Expertise 8,4 M€ fin 2009 contre 8,5 M€ à la fin 2008.

Immeuble rue Vladimir Jankelevitch, Emerainville (77).
Il s'agit d'un bâtiment de 4.751 m² à usage de bureaux et locaux d'activité au sein d'un parc d'activité fermé et gardienné. Cet immeuble est intégralement loué à différents locataires pour un loyer global de 425 K€, à l'exception d'une surface de 450 m² vacante. Le Centre des Monuments Nationaux, dont le loyer s'élève à 164 K€, a demandé en décembre la résiliation anticipée de son bail à effet du 30 juin en raison d'un regroupement de service. Il a été acquis en juin 2007 pour un prix de 4,3 M€ et a été financé par un prêt du Crédit Agricole de la Brie pour un montant de 3,35 M€. Il a été évalué par Foncier Expertise à 3,75 M€ à fin 2009 contre 4,4 M€ en 2008.

Immeuble à La Houssaye-en-Brie (77).
Il s'agit d'un entrepôt de 14.438 m², situé sur la ZAC de l'Alouette, occupé par CENPAC, locataire unique, pour un loyer de 535 K€/an, avec un bail à échéance fin 2009. Cet immeuble appartenait à la SCI l'Alouette, acquise par la société en septembre 2007 pour 6,5 M€ (valeur de l'immeuble) avec un emprunt de 4,15 M€ du Crédit Foncier. Il a été expertisé par Foncier Expertise à fin 2009 pour 4,75 M€ contre 6,1 M€ à fin 2008.


Immeuble rue Georges Politzer, Trappes (78).
Cet immeuble d'activité développant 5.998 m² a été acquis en mars 2007. Il est occupé par plusieurs locataires à hauteur de 76%. Le loyer actuel s'élève à 174 K€ (pour un loyer potentiel de 501 K€). Acquis 3,7 M€, il a été évalué à 4 M€ à fin 2009 contre 4,6 M€ à fin 2008.

Immeuble rue Blaise Pascal, Trappes (78).
Il s'agit d'un bâtiment à usage de bureaux et de salles blanches situé dans la zone technologique et scientifique Saint-Pierre. Il est occupé par un seul locataire dans le cadre d'un bail ferme de 9 ans à échéance de décembre 2016, pour un loyer annuel de 283 K€. Il a été acquis pour 2,95 M€ avec un crédit de 2,3 M€ du Crédit Foncier de France. Il a été expertisé à 2,9 M€ par Foncier Expertise à fin 2008.

Immeuble rue de la Fresnerie, Fontenay-Le-Fleury (78).
Cet immeuble de 4.936 m² à usage de bureaux et locaux d'activités, composé de 2 bâtiments mitoyens, a été acquis en décembre 2007 auprès d'un investisseur institutionnel. Celui-ci souhaitait le transformer et a donc évincé la plupart des locataires. Après avoir étudié la transformation en résidences services, nous avons engagé une politique de location en bureaux et avons plusieurs prospects intéressés. A ce jour le loyer s'élève à 36 K€ pour un loyer potentiel de 450 K€. Il a été acquis pour 3,37 M€, financé en crédit-bail par Fortis Lease. Sa valeur d'expertise ressort à fin 2008 à 4 M€.

Immeuble rue Clos Reine, Aubergenville (78).
Ce bâtiment de 7.636 m² à usage d'activité et de bureaux d'accompagnement a été acquis en juillet 2007 dans le cadre d'une externalisation. Il est loué à la société Van Hecke par un bail 6/9 ans à échéance de mai 2015 et moyennant un loyer annuel de 476 K€. Il a été acquis 3,6 M€ avec un prêt de 2,9 M€ du Crédit Agricole de la Brie. Il a été expertisé 3,9 M€ à fin 2008.

Immeuble rue Condorcet, Juvisy-sur-Orge (91).
Cet immeuble de bureaux, construit en 1990, est situé dans la zone tertiaire de Juvisy-sur-Orge. Il est intégralement loué à deux entités publiques et génère un loyer annuel actuel de 386 K€. Il a été acquis en mars 2007 moyennant un prix de 3,5 M€ financé par Calyon à hauteur de 2,625 M€. Il a été estimé à fin 2008 pour 3,375 M€.

Immeubles aux Ulis (91).
Acquis en décembre 2006 pour 4,5 M€, dans le cadre d'un portefeuille comprenant également Cauffry et financé par un crédit de 5,6 M€ du Crédit Agricole ; il s'agit d'un entrepôt de 7.500 m² loué à Rapp pour 419 K€/an. Il a été évalué 4 M€ par Foncier Expertise à fin 2008.

Bureaux boulevard Victor Hugo, Clichy (92).
Il s'agit de deux plateaux de bureaux de 794 m² en copropriété situés dans un immeuble de bureaux à proximité du périphérique et de la porte de Clichy. Ils ont été acquis vacants en mars 2007 pour 1,079 M€ dans le cadre d'un portefeuille. Ils ont fait l'objet d'une rénovation lourde qui s'est achevée au cours du quatrième trimestre 2007 et sont depuis en cours de commercialisation. Le loyer potentiel ressort à 122 K€. La valeur d'expertise à fin 2008 est de 1,2 M€.

Immeuble rue du Dix-Huit Juin 1940, Rueil-Malmaison (92).
Il s'agit d'un immeuble d'activité et de bureaux indépendant développant 2.838 m² sur un terrain de 3.236 m². Il est loué à hauteur de 2.196 m² moyennant un loyer annuel de 206 K€ (sur un loyer total potentiel de 302 K€). Il a été acquis en février 2007 pour un prix de 3,3 M€, avec un crédit de 2,475 M€ de Calyon. Il est valorisé à fin 2008 3,85 M€.

Immeuble rue Paul Vaillant-Couturier, La Courneuve (93).
Cet immeuble d'activité et de bureaux de 15.986 m² sur un terrain de 1,47 ha se situe au coeur de la ville de La Courneuve, à 50 mètres du métro La Courneuve - 8 mai 1945 (ligne 7). Il est composé de 3 corps de bâtiments. Compte tenu du potentiel de valorisation lié à l'emplacement, il avait été acquis vacant en septembre 2007 pour 11,7 M€ avec un crédit de 7,5 M€ du CFF. Il a depuis été reloué en totalité. Un établissement public (l'INRAP) a loué un des bâtiments par bail ferme de 9 ans à échéance d'avril 2017 ; LP Art a loué en novembre les 2 autres bâtiments par bail 6/9 ans à échéance d'octobre 2017, à l'exception du commerce qui a été loué début 2009. Paref a consenti à LP Art une option d'achat portant sur l'ensemble du site. Cette option sera exerçable du 1er octobre 2012 au 31 mars 2013 au prix de 14 M€ indexé. Le loyer actuel s'élève à 1.176 K€. La valeur d'expertise à fin 2008 ressort à 13,2 M€.


Immeuble avenue du 14 juillet, Bondy (93).
Acquis en décembre 2007, ce bâtiment d'activité développe 5.026 m². Il est loué à différents locataires moyennant un loyer annuel de 449 K€ (pour un loyer potentiel de 482 K€) . Acquis 4,8 M€ avec un crédit-bail de Fortis Lease, sa valeur d'expertise à fin 2008 est de 5,15 M€.

Parkings bld du Général Leclerc, Pantin (93).
Ces parkings, au nombre de 65, ont été acquis en mars 2007 dans le cadre d'un portefeuille. Ils sont loués à diverses sociétés pour un total de 18 K€ (loyer potentiel 61 K€). Ils ont été acquis pour 401 K€ et sont valorisés à fin 2008 pour 515 K€ .

Immeuble Manufacture, Pantin (93).
Cet immeuble de 7.976 m² s'inscrit dans une copropriété de 5 bâtiments ayant bénéficié d'une rénovation lourde en 2000-2001. Il se trouve donc encore sous garantie décennale. Il est intégralement loué par bail à échéance de mai 2010 à une division du Ministère des Finances qui occupe plusieurs autres bâtiments sur le site. Le loyer actuel est de 1.849 K€. L'immeuble a été acquis dans le cadre d'un portefeuille en décembre 2007 pour un prix de 19 M€ avec un crédit-bail de Fortis Lease. Il a été expertisé à fin 2008 21,8 M€.

Immeuble rue Magellan, Sucy-en-Brie (94).
Cet immeuble de bureaux de 678 m² est situé dans la zone d'activité "Les Portes de Sucy". Il est loué à deux locataires pour un loyer annuel global de 87 K€. Acquis en mars 2007 pour 691 K€, sa valeur d'expertise à fin 2008 est de 800 K€.

Immeuble Bir Hakeim, Saint-Maurice (94).
Il s'agit de deux plateaux de bureaux dans un ensemble immobilier à usage d'habitation et bureaux construit en 1991. Ils ont été acquis en mars 2007 et sont intégralement loués par bail à échéance de décembre 2009 à l'Institut de Veille Sanitaire pour un loyer annuel de 239 K€. Acquis pour 2,785 M€, ils ont été estimés 3,1 M€ à fin 2008.

PORTEFEUILLE "DIMOTRANS"
Ce portefeuille comprend 4 sites immobiliers à usage principal de logistique et messagerie, acquis au prix de 6,24 M€ en janvier 2008 à la société Dimotrans dans le cadre d'une opération d'externalisation. Des baux de 6 ou 9 ans ferme à échéance de janvier 2017 ont été conclus avec Dimotrans. L'opération a été financée par un crédit de 4,75 M€ du Crédit Agricole de la Brie.

L'immeuble logistique de Dammartin (77)
Cet immeuble se situe à proximité de l'Aéroport Roissy Charles de Gaulle et développe 4.811 m² sur un terrain de 15.708 m². Il est loué 250 K€ par bail ferme de 9 ans et a été expertisé 2,8 M€ à fin 2008 pour un prix d'acquisition de 3,28 M€. Une extension sur 3.000 m² est en cours d'étude.

L'immeuble logistique de Meythet (74)
Cet immeuble est situé dans la périphérie Ouest d'Annecy, à proximité de l'autoroute A41. Il développe 1.567 m² et est loué 74 K€ par bail ferme de 6 ans. Il a été expertisé 690 K€ pour un prix d'acquisition de 750 K€.

L'immeuble logistique de Thyez (74)
Cet immeuble se situe à proximité de Cluses. Il est doté d'un accès rapide à l'autoroute A40. Il développe 579 m² et il est loué 35 K€ par bail ferme de 6 ans. La valeur d'expertise à fin 2008 est de 310 K€ pour un prix d'acquisition de 410 K€.

Le site logistique de Saint-Etienne (42)
Composé de 3 bâtiments, représentant une surface totale de 6.385 m² sur un terrain de 12.578 m², le site se situe en façade de l'autoroute A47 en direction de Lyon et Clermont-Ferrand. Il est loué 200 K€ par bail ferme de 6 ans. Il a été expertisé 1,93 M€ fin 2008 pour un prix d'acquisition de 1,8 M€.

Immeubles en cours d'apport à Interpierre

Comme indiqué ci-dessus, 8 immeubles sont en cours d'apport à la SCPI Interpierre, sous réserve de l'approbation de l'opération par l'AGE de la SCPI, prévue le 19 mai. Il s'agit de :

Immeuble rue Grande Borde, Toulouse Labège (31).
Cet immeuble de bureaux développant 2.467 m² a été acquis en mars 2007. Il est occupé par divers locataires à hauteur de 57%. Le loyer actuel s'élève à 148 K€ (pour un loyer potentiel de 259 K€) . Il a été acquis pour un prix de 2,375 M€. Il a été évalué 2,3 M€ contre 2,7 M€ fin 2008.

Immeuble rue des Vieilles Vignes, Croissy-Beaubourg (77).
Cet immeuble de 3.684 m² construit en 2000 dans la zone d’activité de Croissy-Beaubourg (Marne la Vallée) est loué 300 K€/an à la société TALARIS (ex De La Rue Cash Systems) par un bail à échéance de mai 2018. Cet immeuble a été acquis en 2000 pour 2,6 M€ avec un crédit de 2,1 M€ du CFF. Il a été évalué 3,25 M€ fin 2009, contre 3,5 fin 2008.

Immeuble rue des Campanules, Lognes (77).
Il s’agit d’un bâtiment d’activité développant 5.571 m² sur un terrain de 11.725 m², situé dans le périmètre de Marne-la-Vallée. Il est intégralement loué à la société Elster Instromet par bail à échéance de mars 2013. Le loyer actuel s'établit à 390 K€. Ce bien a été expertisé 3,9 M€ à fin 2009 (comme en 2008) pour un prix d'acquisition de 3,8 M€.

Immeuble rue Pierre Josse, Bondoufle (91).
Il s’agit d’un entrepôt situé à proximité d'Evry et de l'A6, développant 9.493 m² (716 m² de bureaux et 8.777 m² d’activité) édifié sur un terrain de 19.942 m². Le bâtiment est intégralement occupé par la société Supergroup Distribution, filiale d'Altadis, par bail à échéance de mai 2011, moyennant un loyer annuel actuel de 574 K€. Ce bien a été expertisé 6,10 M€ à fin 2009 (contre 6,35 M€ en 2008) pour un prix d'acquisition de 6,3 M€.

Immeuble rue des Meuniers, Egly (91).
Ce bâtiment d'activité développe 4.985 m² sur un terrain de 14.557 m² ; il se trouve à quelques kilomètres au sud d'Arpajon, à équidistance de l'A10, de la N104 et de l'A6. Ce bâtiment est loué à la société Sport 2000 par bail à échéance de novembre 2014 moyennant un loyer annuel actuel de 240 K€. Il a été expertisé 2,25 M€ à fin 2009 (contre 2,45 M€ en 2008) pour un prix d'acquisition de 2,5 M€.

Immeuble avenue du Bois de la Pie, Tremblay les Gonesse (93).
Cet immeuble de 1.048 m² construit en 1987 dans la zone industrielle de Paris Nord II, est loué à la direction régionale des Douanes par bail à échéance d'août 2014, pour un loyer de 184 K€. Il a été acquis en 1999 pour 1,2 M€ avec un crédit de 1 M€ de la BRED. Il est évalué à 1,24 M€ à fin 2009 (contre 1,7 M€ à la fin de 2008). Des négociations sont en cours avec les Douanes qui ont demandé àréduire leur surface.

Immeuble rue Auguste Perret, Créteil (94).
Cet immeuble de bureaux de 2.204 m², construit en 2001 dans la zone d’activité Europarc de Créteil, est loué 276 K€/an à la société MTS avec un bail commercial de 9 ans ferme à échéance de décembre 2009. Il a été acquis en 2001 pour 2,3 M€ avec un crédit de 2 M€ du CFF. Il est évalué à 2,1 M€ à fin 2009 (contre 3 M€ à la fin de 2008). Une commercialisation active est en cours.

Immeuble rue Julian Grimau, Vitry sur Seine (94).
Cet immeuble a été acquis en 2001 au prix de 2,4 M€ à l'aide d'un crédit de 2,1 M€ du CFF. Construit sur un terrain de 12.750 m², l’immeuble comprend 2.250 m² de halle industrielle équipée plus 2.070 m² de bureaux partiellement loués à divers locataires. La livraison d'un immeuble additionnel de 2.680 m² (bureaux et locaux d'activité) loué à La Poste par bail ferme de 6 ans a été réalisé en janvier 2010. L'ensemble intégrant le nouveau bâtiment a un revenu locatif de 706 K€ (loyer potentiel 779 K€). Le bien a été expertisé 6,3 M€ à fin 2009, contre 4,25 M€ à fin 2008 (incluant 0,4 M€ de droits à construire).

Investissement résidentiel

Paref achète des immeubles d'habitation en pleine propriété ou en usufruit temporaire, pour les garder en patrimoine, éventuellement dans le cadre d'opérations conjointes avec les SCPI gérées par Paref Gestion.

Les actifs de cette activité sont constitués d'usufruits d'immeubles d'habitation acquis à partir de 2002.

D'une durée de 5 à 10 ans, ces usufruits sont acquis pour une fraction de la valeur de la pleine propriété correspondant sensiblement à la valeur actualisée à 11% des revenus futurs escomptés.

Maurice de Fontenay.
Paref a acquis en 2002 pour 869 K€ l’usufruit temporaire pour 10 ans de 25 appartements totalisant 1.437 m2 sis à Paris 12ème, place Maurice de Fontenay. La gestion locative est assurée par le nu-propriétaire Pierre 48 (via Paref Gestion) pour satisfaire aux exigences de l’AMF en matière d’objet social des SCPI.

La Fayette.
Paref a acquis en 2002 pour 432 K€ l’usufruit temporaire pour 10 ans d’un immeuble entier de 1.078 m2 sis à Paris 10ème, rue La Fayette, dont la nue-propriété était également acquise par la SCPI Pierre 48.

Botzaris.
Paref a acquis en décembre 2004 pour 3 M€ l’usufruit temporaire pour 10 ans de la partie habitation d’un immeuble entier de 3.281 m2 sis à Paris 20ème, rue Botzaris, dont la nue-propriété a été acquise par Pierre 48. Le rez-de-chaussée commercial a été acquis par Novapierre 1, faisant de cette opération un modèle de synergie inter-groupe. Cette opération a été financée avec un crédit de 2,5 M€ à taux fixe sur 10 ans du Crédit Foncier. Elle a naturellement été soumise au conseil de surveillance et au commissaire aux comptes au titre des conventions réglementées.

Immeuble rue de la Bastille et rue Saint Antoine (Paris 4e).
Pour 2.242 K€, Paref a acquis en mai 2005 l'usufruit temporaire pour 7 ans de ces deux immeubles totalisant 2.674 m² et rapportant un loyer brut de 585 K€. Le contrat de démembrement est assorti d'un droit de priorité pour l'acquisition des immeubles par Paref pendant toute la durée du démembrement plus un an.

L'activité des filiales est retracée ci-après, avec l'indication de la valeur vénale de leurs actifs à fin 2009, étant observé que la valeur des usufruits temporaires baisse régulièrement à mesure que l'on s'approche de leur échéance.

SCI PARUS

Patrimoine acquis avant 2009

Usufruit d'un immeuble rue des Grands Champs (Paris 20ème).
Parus a acquis en avril 2006 pour 1,15 M€, l'usufruit temporaire pour 10 ans de cet immeuble, dont la nue-propriété a été acquise par la SCPI PIERRE 48. Cet usufruit a été évalué 0,9 M€ par Foncier Expertise à la fin de 2009 (contre 1 M€ fin 2008).

Usufruit d'un immeuble Rue La Fontaine (Paris 16ème).
Parus a acquis en octobre 2007 pour 1,65 M€, avec un crédit du CFF de 1,45 M€, l'usufruit temporaire pour 10 ans de cet immeuble, dont la nue-propriété a été acquise par la SCPI Pierre 48. Cet usufruit a été évalué 1,7 M€ par Foncier Expertise à la fin de 2009 (contre 1,6 M€ en 2008).

Usufruit d'un immeuble rue Mail de l'Europe, La Celle-Saint-Cloud (78).
Parus a acquis en novembre 2007 pour 480 K€, avec un crédit du CFF de 415 K€, l'usufruit temporaire pour 10 ans de cet immeuble, dont la nue-propriété a été acquise par la SCPI Pierre 48. Cet usufruit a été évalué 0,37 M€ par Foncier Expertise à la fin de 2009 (contre 0,41 M€ fin 2008).

Usufruit d'un portefeuille d'immeubles, Nanterre (92).
Parus a acquis en octobre 2007 pour 1,15 M€, avec un crédit du CFF de 1 M€, l'usufruit temporaire pour 10 ans de trois immeubles situés dans la vieille ville de Nanterre. La nue-propriété a été acquise par la SCPI Pierre 48. Cet usufruit a été évalué 1,17 M€ par Foncier Expertise à la fin de 2009 (contre 1,21 M€ fin 2008).

SCPI Novapierre.
Parus a acquis de 2006 à 2008 l'usufruit temporaire sur une durée de 5 à 10 ans de 4.476 parts de la SCPI Novapierre 1 pour 0,5 M€. Il est évalué 0,39 M€ fin 2009 par actualisation des revenus futurs (contre 0,44 M€ fin 2008).

Avec les acquisitions faites antérieurement par Paref, le total des usufruits de Novapierre détenus par le groupe se monte à 14.113 parts, représentant 11% du total de la SCPI à fin 2009 (128.551 parts).

Autres SCPI.
Parus a acquis en 2006 l'usufruit sur 5 ans de 3 SCPI : 8.500 Participation Foncière 1, 6.938 Participation Foncière 2, 10.049 Cortal Pierre 1 (devenue Accès Pierre en 2009 après la fusion de Cortal Pierre 1 et 2) pour le prix de 1,9 M€. Ces usufruits sont évaluées 1,3 M€ à la fin de 2009 par actualisation des revenus futurs escomptés (contre 1,5 M€ fin 2008).

SARL PARMARCH ET SCI DE LA PLACE

Parmarch n'a pas réalisé d'acquisition en 2009.

Le patrimoine de Parmarch est le suivant :

Boulevard Beaumarchais : Cet immeuble a été acquis en novembre 2004. Les derniers appartements ont été vendus en 2008. Il ne reste plus que des lots annexes en cours de vente.

Immeuble place Henri Chéron à Lisieux (14) : acquis fin 2005 via la SCI de la Place pour le prix de 650 K €, il procurait un revenu annuel de 42 K€/an. Il a été évalué 0,7 M€ par Foncier Expertise à fin 2009 (sans changement par rapport à 2008). Il a été vendu le 5 mars 2010 pour 900 K€.

La SCI de la Place a réalisé un chiffre d'affaires de 111 K€ (dont un rappel de loyer de 59 K€) et dégagé un résultat de 67 K€ en 2009. N'ayant plus d'activité, elle fera l'objet d'une dissolution par transmission universelle de patrimoine à Parmarch au début de 2010.

SARL DAX ADOUR

Cette société a été créée en 2007 avec un capital de 8 K€ pour loger un ensemble de 5 immeubles acquis dans le cadre d'une opération d'externalisation.

Cet ensemble à usage de résidences hôtelières, d'hôtels et d'installation thermale est situé à Dax et à Saint-Paul les Dax (40). Il a été acquis en juillet 2007 pour 16 M€ financé par un prêt de 12,5 M€ de la banque Hypo Real Estate. Le loyer actuel est de 1.248 K€. L'ensemble est loué par un bail ferme de 12 ans dont l'échéance est en juillet 2019. L'immeuble a été valorisé par DTZ Eurexi 16,1 M€ à fin 2009 (contre 16,6 M€ fin 2008).

SA PAREF GESTION

Paref Gestion est une société de gestion de portefeuille (SGP), agréée par l'AMF pour gérer des SCPI depuis 1995 et des OPCI depuis 2008.

Paref Gestion gère 3 SCPI, Interpierre, Pierre 48 et Novapierre 1, 3 OPCI, Vivapierre, Naos et Polypierre et des actifs appartenant notamment à Shelbourne Development, société qui fédère divers investisseurs irlandais, enfin le Groupe Paref lui-même.

- Interpierre est une SCPI de bureaux qui investit principalement dans des bureaux et locaux d'activité en France. Sa capitalisation atteignait 5,2 M€ à fin 2009 (contre 5,6 M€ fin 2008). Après une longue période de stagnation due à sa reconversion, la SCPI devrait se développer sensiblement en 2010 grâce aux apports et à une campagne active de commercialisation.

- Novapierre 1 est une SCPI de rendement constituée de murs de magasins situés principalement dans Paris. Créée en 1999, sa capitalisation atteignait 53 M€ à fin 2008 (contre 51 M€ fin 2008). Elle devrait accélérer son développement en 2010, le secteur des murs de magasins restant porteur malgré la crise.

- Pierre 48 est une SCPI à coupon zéro qui achète des appartements occupés, notamment soumis à la loi de 48. Créée en 1996, sa capitalisation atteignait 212 M€ à fin 2009 (contre 233 M€ fin 2008). La diminution est due notamment à des ventes d'actifs requis pour faire face à des demandes de rachat, aujourd'hui totalement satisfaits. La SCPI devrait reprendre sa progression en 2010, grâce à la bonne tenue du marché du logement et à son positionnement spécifique sur le créneau de la SCPI à coupon zéro, apprécié des revenus élevés.

- Vivapierre est un OPCI créé en 2008 qui a acquis dans le cadre d'une opération d'externalisation les murs de 7 villages de vacances situés en France et exploités par Belambra VVF. Sa capitalisation atteignait 22,2 M€ à fin 2009. Les actifs, qui représentent 109 M€, sont portés via des contrats de crédit-bail (CBI) par des filiales de Vivapierre, les OPCI ne pouvant détenir des CBI en direct.

- Naos est un OPCI qui a été constitué en 2009 sous forme de SPPICAV à règles de fonctionnement allégées avec pour objectif d'acquérir des centres commerciaux. Sa capitalisation atteignait 27 M€ à fin 2009, avec un premier actif acquis à Marseille, représentant 26 M€ hors droits.

- Polypierre est un OPCI opportuniste qui a été constitué en 2009 sous forme de SPPICAV à règles de fonctionnement allégées. Sa capitalisation atteignait 200 K€ à fin 2009, avec plusieurs acquisitions à l'étude.

Paref Gestion gérait à fin 2009 un total de 378.026 m², dont 233.317 m² pour les immeubles du Groupe, 86.031 m² pour les SCPI, 59.815 m² pour les OPCI et 13.524 m² pour des tiers, moins 16.661 m² d'usufruits comptés également par ailleurs (partie chez Paref et partie chez des tiers).

En valeur, les actifs gérés représentent 620 M€ dont 189 M€ détenus par le Groupe Paref, 269 M€ correspondant à la capitalisation des SCPI, 136 M€ correspondant aux actifs gérés pour le compte des OPCI et 25 M€ correspondant aux sociétés tierces gérées par Paref.


OPCI VIVAPIERRE

Paref a souscrit en 2008 pour 6,9 M€, incluant les frais et commissions de souscription, à 27% du capital de l'OPCI Vivapierre aux côtés du Crédit Foncier (15%), de VVF (5%) et de divers investisseurs.

Vivapierre détient, via ses filiales à 100%, des contrats de crédit-bail portant sur 7 villages de vacances, loués à Belambra VVF par baux de 12 ans ferme à échéance d'avril 2020, sis à Anglet (64), Gourette (64), Balaruc (34), Port d'Albret (40), Ile de Ré (17), Propriano (2A) et les Ménuires (73). Le prix d'achat de ces actifs était 90,4 M€ plus un programme de travaux de 23,3 M€ (dont l'essentiel a été réalisé en 2009 pour 19,2 M€) , le tout étant financé en crédit-bail par un groupe d'établissements financiers dont Finamur est chef de file.

La participation de Paref est évaluée à 6,04 M€ à fin 2009 contre 5,8 M€ fin 2008, sur la base de la valeur liquidative de l'OPCI.

OPCI POLYPIERRE (lancé en janvier 2009)

Le Groupe met également l'accent sur le développement de l'activité de gestion pour compte de tiers, avec le lancement en janvier 2009 de l'OPCI POLYPIERRE. Les résultats déjà obtenus dans ces domaines montrent la réactivité du Groupe et la solidité de son modèle économique alliant investisssement sécurisé et gestion pour compte de tiers.

POLYPIERRE est une SPPICAV à règles de fonctionnement allégées, destinée aux investisseurs qualifiés. A vocation opportuniste, elle cherchera à tirer profit de la situation actuelle des marchés et investira aussi bien sur l'immobilier physique que sur les foncières cotées, en fonction des circonstances.

Après Vivapierre et Polypierre, Paref Gestion a obtenu en juin 2009 l'agrément d'un troisième OPCI à règles de fonctionnement allégées, Naos, qui s'adresse à un groupe d'investisseurs qualifiés dont Antenor SAS est chef de file. Naos investira principalement dans des commerces et centres commerciaux.

Immeubles destinés à la vente

Clinique avenue Parmentier, Paris 11ème :
Acquis en avril 2006 pour 9,7 M€, avec un crédit de Calyon de 7,9 M€, cet immeuble à usage de clinique, totalisant 6.377 m² est loué à CMC Vinci (filiale du Groupe AMS). Un nouveau bail 3-6-9 à échéance de septembre 2017 met à la charge du preneur l'ensemble des travaux à venir, quels qu'ils soient. Le loyer actuel est de 1.127 K€/an.

Immeuble rue de la Division Leclerc, Gentilly (94) :
Acquis en décembre 2006 pour 4,7 M€, cet immeuble anciennement exploité comme clinique totalise 3.581 m². Un bail d'une durée de 34 mois a été signé en juin 2009 avec l'association ASM 13, accompagné d'une option d'achat à exercer le 31 mai 2011 au prix de 5 M€ indexé.

Immeuble rue de la Fresnerie, Fontenay-Le-Fleury (78) :
Acquis en 2007 dans le cadre d'un portefeuille, cet immeuble totalise 4.936 m² à usage de bureaux et locaux d'activités, composé de 2 bâtiments mitoyens. Le vendeur souhaitait le transformer et avait donc évincé la plupart des locataires. Le loyer s'élève ainsi à 36 K€ seulement pour un loyer potentiel de 450 K€. Il a été acquis pour 3,37 M€, financé en crédit-bail par Fortis Lease. Après avoir étudié la transformation en résidences services, nous avons décidé de le mettre en vente. Une promesse doit être signée au printemps 2010.